매수하고 싶은 집이 신탁 등기가 되어 있을때 주의사항

 

신탁 등기가 된 부동산을 거래할 때는 일반적인 부동산 거래와는 다르게 몇 가지 중요한 사항을 확인해야 합니다. 신탁 등기는 부동산의 소유권이 신탁회사(수탁자)에게 넘어가 있는 상태이므로, 신탁회사와의 절차를 거쳐야 합니다. 주의사항과 진행 과정, 소용기간, 예상 추가 비용을 설명해 드릴게요.

 

 

1. 신탁 등기된 부동산이란?

신탁 등기가 되어 있다는 것은 해당 부동산이 신탁회사의 명의로 되어 있으며, 일정한 목적(예: 채무보증, 자산관리 등)으로 신탁된 상태라는 의미입니다.
즉, 일반 매도인이 마음대로 처분할 수 없고, 신탁회사의 동의가 필요합니다.

 

 

2. 신탁 등기된 부동산 거래 시 주의사항

1) 신탁의 목적 확인

신탁원부에서 신탁 원인(목적)을 확인해야 합니다.

• 담보 신탁: 부동산이 담보로 신탁된 경우, 매매 시 신탁회사의 승인이 필요하며 해당 담보를 해지해야 정상적인 거래가 가능합니다.
• 관리형 신탁: 자산을 관리하기 위한 신탁이라면 매매 자체는 가능하지만, 신탁회사가 매매 절차를 담당할 수도 있습니다.

 

2) 신탁회사(수탁자)의 동의 필수

신탁 등기가 되어 있으면, 매도인이 단독으로 계약을 진행할 수 없습니다. 반드시 신탁회사와 협의해야 하며, 매매계약서에도 신탁회사의 서명이 필요할 수 있습니다.

 

3) 신탁 해지 여부 확인

매수자가 신탁을 유지한 채 부동산을 사는 것이 아니라면, 보통 신탁 해지 후 소유권 이전을 해야 합니다.

• 신탁 해지를 위해서는 대출금 상환 또는 신탁 해지 비용이 필요할 수 있습니다.
• 매도인이 이를 부담할지, 매수인이 부담할지를 계약 시 명확히 해야 합니다.

 

4) 추가 비용 발생 가능성

일반 부동산 거래보다 신탁 해지 비용, 수수료 등이 추가로 발생할 수 있습니다.

• 신탁 해지 수수료
• 신탁회사 승인 비용
• 대출 상환 비용 (담보 신탁의 경우)

 

5) 은행 대출 가능 여부 확인

신탁된 부동산은 은행 대출이 어려울 수 있습니다. 신탁이 설정된 상태로는 담보대출이 안 되는 경우가 많으므로, 신탁 해지 후 대출이 가능한지 은행과 먼저 상담해야 합니다.

 

 

3. 신탁 등기 부동산 거래 진행 과정

① 신탁 내용 확인 (신탁원부 열람)

📌 신탁원부에서 신탁의 종류와 내용을 확인합니다.

 

② 신탁회사와 협의 및 승낙서 확보

📌 매도인이 신탁회사에 매매 승낙을 요청하고, 신탁 해지 방법과 비용을 협의합니다.
📌 신탁회사로부터 매매 동의서(승낙서) 를 받아야 합니다.

 

③ 매매계약 체결 (신탁회사 포함 가능)

📌 매매계약을 체결할 때, 신탁회사의 동의가 필요하며 계약서에 포함될 수도 있습니다.
📌 신탁 해지 비용 부담 여부를 계약서에 명확히 기재합니다.

 

④ 신탁 해지

📌 매도인이 신탁을 해지하는 절차를 진행합니다.
📌 신탁 해지 확인 후, 잔금 지급과 소유권 이전 등기를 진행합니다.

 

⑤ 잔금 지급 및 등기 완료

📌 신탁 해지가 완료되었는지 확인한 후, 잔금을 지급하고 소유권 등기를 이전받습니다.

 

 

4. 과정별 예상 소요 기간

💡 총 소요 기간: 약 2~6주 (신탁 해지 절차에 따라 변동)

번호	과정	소요 기간	비고
1	신탁 내용 확인	1~3 일	신탁원부 확인
2	신탁회사와 협의	3~7 일	매매 승낙서 발급
3	매매 계약 체결	1~3 일	신탁회사 포함 가능
4	신탁 해지 진행	2~4 주 이상	신탁회사 처리 속도에 따라 다름
5	잔금 지급	1~3 일
6	소유권 이전 등기	1~2 주	법무사 처리 기준

 

 

 

5. 예상 추가 비용

신탁 부동산 거래 시 발생할 수 있는 추가 비용은 다음과 같습니다. 실제 금액은 부동산 매매액과 신탁회사 및 계약 조건에 따라 다를 수 있습니다.

 

💡 총 예상 추가 비용: 약 200만~700만 원 (부동산 가격, 신탁회사 규정에 따라 달라짐)

항목	예상 비용
신탁 해지 비용	약 100만~300만 원
신탁회사 매매 승인 비용	약 50만~150만 원
등기 이전 비용	약 30만~100만 원
법무사 수수료	약 30만~70만 원

 

 

6. 결론: 신탁 등기 부동산, 거래해도 될까?

✅ 신탁 부동산 거래는 일반 거래보다 절차가 복잡하고 추가 비용이 발생하지만, 충분히 거래 가능합니다.

✅ 거래 가능하지만, 신탁 해지 절차가 필요하고, 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

✅ 추가 비용은 약 200만~700만 원, 신탁 해지 여부와 신탁회사 요구 사항에 따라 달라질 수 있습니다.
✅ 신탁회사와 매도인, 매수인이 협의하여 절차를 진행해야 합니다.
✅ 계약 전에 신탁 해지 비용 및 대출 가능 여부를 반드시 확인하세요.

✅ 소유권 이전까지 걸리는 기간은 약 6~10 주, 신탁 해지 절차가 가장 오래 걸릴 수 있음.
✅ 사전에 신탁회사와 협의하고,  전문가(부동산 중개사, 변호사 등)와 상담하여 진행하는 것이 안전합니다.