거래가 불가능하거나 어려운 신탁 부동산은? 해결방법은?

 

신탁의 종류와 목적에 따라 소유권을 매매할 수 없는 경우가 있기 때문에 일부 신탁 등기 부동산은 거래가 불가능하거나, 거래가 어려워요.

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처분 제한이 있는 담보 신탁 (Collateral Trust)

• 대출을 담보로 제공한 부동산
• 은행이나 금융기관이 신탁회사에 부동산을 맡겨 담보 설정
• 소유권은 신탁회사 명의로 되어 있음

⚠ 문제점

• 대출 상환 없이 거래 불가 (즉, 신탁 해지를 위해 대출을 갚아야 함)
• 매도인이 대출금을 상환할 능력이 없으면 매수인은 거래 진행이 어려움
• 신탁 등기가 말소되지 않으면 소유권 이전이 불가능

✅ 가능한 해결 방법

✔ 매도인이 대출금을 먼저 상환하고 신탁 해지를 완료한 후 거래
✔ 매수인이 대출 상환을 도와주고, 이를 계약서에 명확히 기재

 

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공공 목적의 공공 신탁 (Public Trust)

• 정부, 지자체, 공공기관이 특정 목적(예: 도시 개발, 도로 건설 등)으로 부동산을 신탁하는 경우
• 신탁 회사가 부동산을 관리하지만, 소유권 이전이 불가능

⚠ 문제점

• 신탁 설정 목적이 사적 매매를 허용하지 않음
• 신탁 해지가 불가능하거나, 해지하려면 공공기관의 승인 필요
• 신탁 해지가 가능하더라도 시간이 오래 걸리고 승인 절차가 복잡함

✅ 가능한 해결 방법

✔ 공공기관(지자체, LH, SH 등)과 협의하여 매매 가능 여부 확인
✔ 공공 신탁 해지가 가능한지 검토 (보통 어렵거나 불가능함)

 

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특정 조건이 있는 관리 신탁 (Management Trust)

• 소유권은 신탁회사 명의이지만, 실질적 권리는 위탁자가 유지
• 부동산을 관리만 맡긴 경우, 신탁회사의 동의 없이 매매가 어려움
• 일부 신탁 계약에는 매매가 금지된 조항이 포함될 수도 있음

⚠ 문제점

• 신탁회사 동의 없이 매매 불가
• 신탁 계약이 종료되기 전에는 소유권을 이전할 수 없음

✅ 가능한 해결 방법

✔ 신탁회사와 협의하여 매매 가능 여부 확인
✔ 신탁 해지 절차를 진행하고 등기부등본에서 신탁 말소 확인

 

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수익자가 지정된 수익 신탁 (Beneficiary Trust)

• 특정 수익자를 위해 부동산이 신탁된 경우
• 예를 들어, 부모가 자녀를 위해 재산을 신탁한 경우
• 수익자가 사망하거나 신탁 계약이 종료되지 않는 한 매매 불가

⚠ 문제점

• 신탁 계약이 자동으로 해지되지 않으면 거래 불가
• 수익자의 동의가 필요할 수도 있음

✅ 가능한 해결 방법

✔ 신탁 계약 내용 확인 (특약에 따라 매매 가능 여부 결정)
✔ 신탁 해지 절차를 진행 후 거래

 

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거래 불가능성이 높은 경우 요약

💡 등기부등본과 신탁원부를 반드시 확인!

 

❌ 담보 신탁 (대출 미상환 상태) → 대출금 완납 전 거래 불가
❌ 공공 신탁 (정부·공공기관 소유) → 대부분 매매 불가
❌ 관리 신탁 (신탁회사 동의 필요) → 신탁회사 동의 없으면 거래 어려움
❌ 수익 신탁 (특정 수익자 지정) → 계약 종료 전까지 매매 불가

 

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신탁 등기 부동산은 신중하게 검토해야해요. 등기부등본과 신탁원부를 정확히 분석해야 하며 일반 부동산보다 거래 절차가 복잡해요. 안전한 거래를 하기 위해 법무사나 변호사와 상담하며 진행하는 것이 좋아요.